AVIS CSF : acheter moins cher avec le bail réel solidaire

Grâce au bail réel solidaire ou BRS, les ménages peuvent désormais acheter un logement neuf moins cher. Comptez entre 20 et 40 % selon le secteur.
Créé en 2017, ce dispositif innovant a une double vocation : permettre à des ménages de devenir propriétaires et s’assurer que les logements achetés conservent leur vocation sociale.

BRS : séparer le logement du terrain

Avec le BRS, vous n’achetez que le bâti, le terrain reste à la charge d’un Organisme foncier solidaire (OFS).

Le fonctionnement du BRS. Tout commence quand un Organisme foncier solidaire (OFS) acquiert un terrain sur lequel des programmes immobiliers abordables seront construits. Des ménages, sous conditions de ressources, achètent ensuite ces logements en Véfa (Vente en l’état futur d’achèvement). Mais à la différence d’une opération classique, ils n’achètent que les murs et pas le terrain qui reste à la charge de l’OFS. En échange, ils devront s’acquitter d’une légère redevance auprès de l’organisme. En clair : l’acquéreur achète le logement de façon classique et paie un loyer modique pour le terrain.

Ce supplément, qui reste très léger, doit être intégré dans le coût mensuel du logement pour les ménages. L’accédant reste largement gagnant par rapport à un logement classique.

Un bail rechargeable. Avec le BRS, les particuliers signent un bail longue durée qui va de 18 à 99 ans. Mais ce bail présente une autre particularité, il se recharge à chaque vente. Autrement dit, le nouveau propriétaire bénéficiera à son tour de toute la durée du bail. Cela permet au bien de ne pas perdre de sa valeur.

Des plafonds de ressources et de prix à respecter

Acheter moins cher. Le bail réel solidaire est un dispositif d’accession abordable. En permettant aux ménages de n’acquérir que la partie bâtie de leur logement, ces derniers réalisent une économie importante comprise entre 20 et 40 % selon les zones géographiques.

Ils bénéficient d’un prix de vente encadré, de la TVA à taux réduit (5,5 % contre 20 % habituellement) et du financement par le prêt à taux zéro. Un abattement de la taxe foncière comprise entre 30 et 100 % est aussi envisageable selon les collectivités.

Conditions de revenus. Comme tous les dispositifs sociaux, le BRS est soumis à des conditions de ressources dont les montants sont recalculés chaque année. Ils dépendent de la composition du foyer et du secteur où vous résidez.

BRS : un achat très sécurisé

Garantie de rachat. Que se passe-t-il si l’acheteur se retrouve avec des difficultés financières ? L’OFS pourra racheter le logement à un tarif d’indemnisation prévu dans le bail. Certains BRS, portés par une société coopérative d’HLM, vont plus loin en proposant un relogement dans le parc social, à condition que le signataire du bail respecte bien les conditions de ressources exigées par l’HLM.
Une revente encadrée. La vocation principale du BRS reste de faciliter l’accession à la propriété des ménages avec des revenus modestes. Mais ce mécanisme entend en même temps lutter contre la spéculation immobilière. Ainsi, pas question que ces logements abordables permettent de réaliser des plus-values trop généreuses en cas de revente. L’OFS contrôle la cession du bien (en cas de revente, mais aussi de don ou de transmission). Non seulement le nouveau propriétaire devra justifier de ressources conformes aux plafonds définis par l’organisme, mais le prix de cession sera aussi contrôlé. Il ne peut pas être supérieur au prix d’achat original, indexé sur l’évolution d’un indice qui suit l’inflation.

Dernière mise à jour : 28/03/2025