AVIS CSF : Logements neufs invendus, saisir les opportunités du marché en 2026

Alors que le marché immobilier entre dans une phase de stabilisation après les turbulences des dernières années, une configuration particulière retient l’attention de nos experts : la présence de « queues de programmes » ou de lots invendus après livraison. Loin d’être un signe de désintérêt, ces biens représentent en ce début d’année 2026 une fenêtre d’opportunité stratégique. Nous décryptons pour vous pourquoi ce segment du marché est devenu l’un des plus attractifs pour réaliser un investissement serein ou devenir propriétaire à des conditions privilégiées.

Qu'est-ce qu'un logement "invendu" en 2026 ?

Un logement est qualifié d'invendu lorsqu'il n'a pas été réservé lors de la commercialisation sur plan (VEFA) ou qu'il fait l'objet d'un "retour de lot" (souvent dû à un refus de prêt de l'acquéreur initial). Dans le contexte actuel, où la sélectivité bancaire reste de mise, ces opportunités sont plus fréquentes. Ces biens sont physiquement achevés, conformes aux dernières normes, et n'attendent que leurs occupants. Ce ne sont pas des produits de seconde zone, mais des actifs disponibles immédiatement dans un marché où l'offre de construction neuve s'est raréfiée.

Un pouvoir de négociation renforcé

Le principal atout de l'achat d'un logement neuf invendu réside dans la marge de négociation. En 2026, les promoteurs cherchent à clôturer leurs opérations pour libérer leurs fonds propres et lancer de nouveaux projets. Pour écouler les derniers lots d'une résidence déjà livrée, ils sont prêts à des gestes commerciaux significatifs que l'on ne retrouve jamais en début de programme :
- Décote directe sur le prix de vente.
- Frais de notaire offerts (une économie de 2 à 3 %).
- Équipements offerts (cuisine posée, domotique, ou place de parking supplémentaire).
En achetant un invendu, vous achetez du neuf au prix du marché, tout en bénéficiant de bonus financiers qui réduisent votre endettement réel.

Visiter avant d'acheter : la fin de l'incertitude

L'atout majeur de l'invendu en 2026 est la disponibilité immédiate. Contrairement à la vente sur plan classique qui impose 18 à 24 mois d'attente, vous achetez ici un bien concret. Vous pouvez visiter l'appartement, vérifier l'ensoleillement réel, tester l'isolation phonique et apprécier la qualité des finitions. Pour un futur propriétaire occupant, c’est l’assurance d’emménager rapidement ; pour un investisseur, c’est la garantie d’une mise en location instantanée, sans période de carence.

Performance énergétique : l'avantage du jalon RE2020

Les logements livrés actuellement bénéficient des seuils renforcés de la RE2020 (notamment le palier de 2025). Ils affichent des performances énergétiques exceptionnelles, garantissant un confort thermique été comme hiver et des charges de chauffage très réduites. À l'heure où l'ancien subit des contraintes de plus en plus fortes (interdictions de louer les passoires thermiques), posséder un bien neuf en 2026 est un gage de pérennité et de valeur patrimoniale pour la revente.

L'avis du CSF : notre conseil pour 2026

Si les invendus sont une aubaine, la vigilance reste de mise. Un lot resté disponible peut parfois souffrir d'un petit défaut d'exposition ou d'un agencement moins conventionnel. Notre conseil : Utilisez ces caractéristiques comme levier de négociation supplémentaire. Vérifiez également le montant des charges de copropriété prévisionnelles. Avec la fin des dispositifs fiscaux de type Pinel, privilégiez la qualité de l'emplacement et la performance énergétique : ce sont ces deux critères qui assureront la rentabilité de votre projet, que ce soit en résidence principale ou en location meublée (LMNP).

Dernière mise à jour : 13/01/2026