Le Guide de l'immobilier

Les prêts bancaires sont proposés par les établissements bancaires pour financer l’acquisition de sa résidence principale, secondaire, de l’investissement locatif ou de travaux immobiliers. Un prêt immobilier vous permet de financer un achat immobilier sur une durée longue et même sur 25 ans voire 30 ans pour certains établissements.

Financement des travaux :

deux solutions, il peut être prévu dès le départ et inclus dans votre financement ou bien faire l’objet d’un prêt travaux. Si le montant des travaux à financer est supérieur à 75 000 € alors ils seront assimilés à des travaux de construction et soumis au régime des crédits immobiliers.

Financement terrain et construction :

il y a dans ce cas deux opérations, une première qui porte sur l’achat du terrain et une seconde sur la construction de la maison qui peuvent être financées ensemble ou séparément (prévoir d’indiquer les conditions suspensives d’obtention des prêts).

Financement VEFA (vente en l’état de futur achèvement) :

comme son nom l’indique, vous achetez par exemple un bien sur plan, le prêt est débloqué au fur et à mesure de l’avancée du chantier en tenant compte d’un échelonnement très réglementé. Dans ce cas, le capital emprunté n’est pas immédiatement débloqué en totalité et en général et seuls les intérêts portant sur la partie utilisée du capital sont dus pendant cette période. On appelle ces intérêts les intérêts « intercalaires ». Vous payerez donc en début de prêt les intérêts intercalaires ainsi que le montant de la cotisation d’assurance emprunteur. Le prêt amortissable se met véritablement en place à la fin de la construction.

Prêt multipaliers ou prêt à paliers ou prêt lissé :

selon les profils emprunteur, il est possible de bénéficier de plusieurs prêts à des taux et durées différents pour financer un même bien : un prêt classique plus un PTZ ou PAS….Ce type de prêt permet de lisser le remboursement de tous les prêts immobiliers, classiques, aidés ou subventionnés en conservant un seul montant de mensualité durant toute la durée du prêt. Ainsi l’emprunteur conserve un niveau d’endettement constant durant la durée des prêts.

Le prêt relais :

il s’agit d'un crédit à court terme, proposé aux propriétaires qui souhaitent acquérir un nouveau bien sans avoir encore vendu leur bien actuel. En général, son montant représente entre 60 et 80% de la valeur estimée du bien mis en vente. Le prêteur demandera une estimation par une agence, un notaire ou un expert pour évaluer le bien. Le prêt relais sera mis en place pour une durée de 12 ou 24 mois. Il existe deux types de crédit relais :
Le prêt-relais « sec » : il est utilisé lors de l’achat d’un logement dont le prix est entièrement financé par la revente du logement actuel. Il s’agit d’une avance à court terme de 6 à 12 mois voire 24 mois, de fait le taux est généralement plus élevé. Ce type de prêt n’est pas proposé par nos conseillers CRESERFI.
Le prêt relais classique : le crédit relais permet d’emprunter à hauteur du montant de l’acquisition. le prix du nouveau logement étant supérieur à celui du logement à revendre, les banques proposent de vous avancer une partie de la valeur du bien à vendre et de compléter le besoin de financement par un prêt sur le long terme. Tous les mois, en plus de l’échéance du prêt long terme, les intérêts du prêt relais seront également demandés et ce jusqu’à la vente effective du premier bien. À la vente du bien, le crédit relais est remboursé par anticipation sans pénalité.
Le prêt relais qui associe une partie relais et une partie long terme : la partie relais sera remboursée par anticipation au moment de la vente du premier bien. Le remboursement des intérêts du prêt relais ne se fait pas tous les mois mais une seule fois. Le prêt long terme permet de financer la différence entre la valeur de la nouvelle acquisition et la valeur du bien qui est revendu. À la vente du bien, le crédit relais est remboursé par anticipation sans pénalité.

Un crédit achat/revente :

il peut s’agir d’une alternative au prêt relais. Cette solution permet comme dans le cas d’un prêt relais d’acquérir le bien sans attendre la revente du bien actuel. Dans ce cas, l’encours du prêt est « racheté » au moyen d’un nouveau crédit souscrit auprès d’un autre prêteur dans la limite d’environ 70% de l’estimation du bien à vendre.

Le prêt In fine :

il s’agit d’un prêt immobilier sans amortissement où pendant toute la durée, l’emprunteur ne paye que les intérêts calculés sur le montant emprunté (ainsi que l’assurance). Le capital emprunté est remboursé en une seule fois au terme du prêt. Le coût de ce prêt est donc plus élevé qu’un prêt amortissable classique. Ce prêt est principalement destiné à financer l’investissement locatif. L’investisseur pourra ainsi déduire de ses revenus locatifs un montant plus important d’intérêts d’emprunts qu’avec un prêt classique. Ce type de prêt n’est pas proposé par nos conseillers CRESERFI.